Markanvisning och energieffektivitet – hur påverkas byggprojekt?

Att navigera bland energikrav, detaljplansprocesser, markanvisning och planer för hållbart byggande är idag centrala utmaningar för dig som fastighetsutvecklare med ambition att uppföra nya flerbostadshus. Regelverken kring mark, bygglov och anvisning är omfattande, ändras kontinuerligt och kan variera mellan kommunerna.

Boverkets energihushållningskrav fungerar som styrmedel för att sänka byggnaders klimatpåverkan och behöver uppnås för att få bygglov. För att teckna ett markanvisningsavtal behöver du därför inte bara nå upp till Boverkets gränsvärden, utan ofta också överträffa dem. Avtalet regleras av lagen (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar och ska innehålla kommunens mål, handläggningsrutiner, grundläggande villkor samt principer för markprissättning.

När du planerar ditt byggprojekt och ditt område behöver du förhålla dig till:

• Boverkets byggregler (BBR) med nationella gränsvärden för energiprestanda
• Kommunala riktlinjer för markanvisning, som ofta är strängare än BBR
• Krav i detaljplan, markplaneringsbeslut och andra lokala tillstånd eller villkor

Att förstå skillnaden mellan byggnadens energianvändning (Ebea) och dess primärenergital (EPpet) är en förutsättning för framgångsrikt byggande.

Skillnaden mellan BBR och kommunala energikrav

Boverkets EPpet-krav för nybyggda flerbostadshus är maximalt 75 kWh/m² Atemp och år – det vill säga det högsta primärenergitalet byggnaden får ha. Kommunerna kan i sina markanvisningsvillkor och detaljplaner skärpa detta genom att sätta ett ännu lägre takvärde. Exempel:

¹ Kravet är ställt som 25 % lägre värde än BBR:s krav.
² 80 % av BBR:s krav.

Ett hårt kommunkrav innebär i detta sammanhang ett lågt tillåtet EPpet-värde, medan ett lågt kommunkrav innebär ett högre tillåtet värde.

I en kommun med ett lägre maxvärde behöver ditt val av energisystem, isolering och klimatskal vara optimerat redan i projekteringen.

Direktanvisning vid markanvisning

Direktanvisning innebär att kommunen ger en byggherre rätt att förhandla om ett specifikt markområde utan föregående anbudsförfarande eller tävling. Denna typ av anvisning kan kombineras med formella tillståndsförfaranden för att säkerställa ett byggprojekt. Direktanvisning sker ofta när byggherren:

• Har initierat ett projektförslag i linje med kommunens planeringsmål
• Erbjuder unik kompetens, teknik eller finansiering som kommunen prioriterar
• Kan påbörja arbetet snabbt och säkert bidrar till kommunens bostadsproduktion

Direktanvisning kan optimera tiden från markförvärv till byggstart.

Markanvisning kräver hållbart byggande

Vid ett markanvisningsavtal ställer kommuner ofta krav på:

• Primärenergital klart under BBR-nivå
• Klimatanpassning: gröna tak, dagvattenstrategier
• Lågt klimatavtryck i materialvalet

Genom att integrera dessa nyckelord – mark, plan, tillstånd, bygg, anvisning och område – i din projektbeskrivning kan du visa din förståelse för kraven.

Energieffektivisering som konkurrensverktyg

En tydlig bygg- och energiplan bidrar till:

• Lägre effekttoppar och mindre överdimensionerade system
• Lägre drift- och underhållskostnader
• Högre fastighetsvärde vid försäljning eller belåning
• Attraktivare fastigheter som lockar allt mer hållbarhetsmedvetna konsumenter

Att lyfta energimål tidigt i anbudsfasen skapar trygghet för både kommun och markägare.

Praktiska åtgärder för rätt nivå

• Optimera klimatskalet: högisolerade väggar, lågenergifönster och minimala köldbryggor
• Täta byggnadsgränssnitt: fönsteranslutningar och genomföringar
• Värmeåtervinning: FTX-ventilation (> 80 % verkningsgrad), FX-ventilation
• Spillvärmeåtervinning: avloppsvärmeväxlare (till exempel Evertherm)
• Smarta styrsystem: behovs- och väderprognosanpassad ventilations- och värmereglering
• Lokal produktion: solceller eller bergvärme

Med dessa åtgärder kan du säkerställa primärenergitalet i ditt byggprojekt.

Värmeåtervinning – en outnyttjad resurs

Spillvärme från tappvatten och ventilationsluft motsvarar stora delar av energiförlusterna. Moderna system kan:

• Återvinna upp till 95 % av värmeenergin i spillvatten (Evertherm)
• Uppnå 80–90 % värmeåtervinning i FTX-system

Potentialen i olika områden ger miljardbesparingar på nationell nivå när dessa moderna lösningar utnyttjas i nya projekt.

Anpassning för lokala krav

Eftersom kommuner kan ha olika detaljplaner, markanvisning, tillstånd och villkor bör du:

• • Löpande följa kommunens riktlinjer och uppdateringar
  • Genomföra energisimuleringar och verifierbara energibalansberäkningar
  • Ha dialog med teknisk förvaltning kring innovativa lösningar

• Proaktivt erbjuda åtgärder som överträffar minimikraven

Så visar du handlingskraft och ansvarstagande inför kommun, markägare och byggherre.

Sammanfattning

Att nå energikraven i en markanvisning är en kombination av teknik, planarbete och affärsstrategi. Med klara mål, rätt tillstånd och strukturerad projektering kan du säkerställa att ditt projekt lever upp till både nationella och lokala krav, skapar attraktiva bostäder och bidrar till hållbar utveckling i hela området.